10/07/2013 00:00
Xem với cỡ chữ

TÌNH HUỐNG PHÁP LÝ SỐ 17 (Đăng Tạp chí HTPT số 85 - Tháng 8/2013)

1. Trong buổi làm việc tại Trung tâm phát triển Qũy đất ở Tp. C về yêu cầu giải quyết tiền đền bù giải tỏa đối với một số diện tích trong thửa đất đã thế chấp của Công ty A tại Chi nhánh T Trong giấy CNQSDĐ thửa đất này có ghi diện tích được phép sử dụng và diện tích hành lang, lộ giới. Tất cả các loại diện tích đều được đền bù với mức giá khác nhau cho người có giấy CNQSDĐ. Hợp đồng thế chấp ghi thế chấp toàn bộ thửa đất, trong đó có mô tả chi tiết như trong giấy Chứng nhận để đảm bảo cho khoản vay 10 tỷ đồng (hiện vẫn còn dư nợ). Tiền bồi thường toàn bộ phần diện tích giải tỏa khoảng 2,5 tỷ đồng. Bên thế chấp muốn giữ lại 200 triệu đồng, trong khi đó có ý kiến cho rằng Bên nhận thế chấp chỉ được nhận số tiền tương ứng với số diện tích được công nhận QSD. Ý kiến đó đúng không? Nếu được Chi nhánh phân công dự cuộc họp trên, anh chị lập luận thế nào để bảo vệ quyền lợi của Ngành và có tính thuyết phục.
2. Trường hợp Bên được bảo lãnh đã được Chi nhánh S trả nợ thay, nhưng mời đến ký Hợp đồng nhận nợ bắt buộc năm lần, bảy lượt vẫn không đến thì giải quyết thế nào? Có cần thiết phải ký Hợp đồng nhận nợ bắt buộc không?
 
GIẢI ĐÁP TÌNH HUỐNG PHÁP LÝ SỐ 17
1. Nếu được phân công dự cuộc họp trên tôi sẽ lập luận như sau để bảo vệ quyền lợi của Ngành:
Dựa vào Hợp đồng thế chấp trong đó ghi “thế chấp toàn bộ thửa đất” đây là ý chí các bên (được pháp luật công nhận) chứ không phải chỉ thế chấp diện tích công nhận được phép sử dụng. (Vì trong toàn bộ thửa đất có khi có nhiều loại diện tích khác nhau như mô tả trong tình huống trên). Thế nên, khi cơ quan chức năng xem xét giải quyết đền bù giải tỏa cho toàn bộ thửa đất, bất luận là đất thuộc hành lang lộ giới hay nằm trong quy hoạch thì số tiền đó cũng phải đền bù cho người sử dụng đất, trong khi người sử dụng đất đã thế chấp thửa đất đó cho bên nhận thế chấp, nên toàn bộ giá trị đền bù đó phải chuyển cho bên nhận thế chấp để thu nợ, lãi vay, nếu thừa mới trả lại cho bên thế chấp. Do đó, nếu có ý kiến cho rằng, bên nhận thế chấp chỉ được nhận số tiền tương ứng với diện tích được công nhận quyền sử dụng là không đúng quy định pháp luật và thỏa thuận trong Hợp đồng.
Trường hợp bên thế chấp muốn giữ lại 200 triệu phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
2. Trường hợp bên được bảo lãnh đã được Chi nhánh S trả nợ thay, nhưng mời đến ký Hợp đồng nhận nợ bắt buộc năm lần, bảy lượt vẫn không đến ký: Theo tôi, Chi nhánh cần rà soát lại xem, nếu bên được bảo lãnh cố tình lẩn tránh thì củng cố hồ sơ, lưu giữ những giấy mời hoặc thông báo, (nên dùng văn bản “Thông báo” đúng hơn “Thư mời”) chốt lại số nợ, lãi đã trả thay từ thời điểm cụ thể, mức lãi suất áp dụng từ thời điểm trả nợ thay, rồi gửi thông báo cho bên được bảo lãnh (gửi bảo đảm hoặc trực tiếp, có xác nhận). Như vậy cũng đủ cơ sở để buộc họ thực hiện nghĩa vụ sau này, chứ không thể thoái thác được, trừ trường hợp người ta không yêu cầu anh trả nợ thay hoặc không có căn cứ buộc phải trả nợ thay mà anh vẫn trả. 
Từ thực tế trên, thiết nghĩ trong việc bảo lãnh không nên đẻ ra thêm thủ tục ký Hợp đồng nhận nợ bắt buộc sẽ thêm rắc rối, phức tạp, tưởng là chặt chẽ nhưng lại sơ hở (vì nếu Bên được bảo lãnh không chịu ký thì sao?). Cho nên theo tôi, khi ký Hợp đồng bảo lãnh; Hợp đồng nhận nợ nguyên tắc, trong đó cần có Điều khoản ghi rõ trong trường hợp Bên bảo lãnh phải trả nợ thay thì toàn bộ số tiền gốc, lãi đã nợ thay, bắt buộc Bên được bảo lãnh phải nhận nợ vô điều kiện với Bên bảo lãnh, chứ không nên ký thêm Hợp đồng gì nữa. (Vì bản chất Hợp đồng là sự thỏa thuận, không thỏa thuận không ký). Khi ta có nội dung ràng buộc trong Hợp đồng nhận nợ nguyên tắc nói trên, chỉ cần dựa vào đó để ra thông báo (đơn phương) ấn định số nợ lãi vay phải trả cho Bên được bảo lãnh biết, thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Bên bảo lãnh./.
Tìm theo ngày :

Khách online:2448
Lượt truy cập: 13059858